BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang selanjutnya disingkat BPHTB adalah Pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau Bangunan.

Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau Bangunan oleh orang pribadi atau Badan.

Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta Bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan Bangunan.

Objek Pajak :

Objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan :

1. pemindahan hak karena:
   1. jual beli;
   2. tukar-menukar;
   3. hibah;
   4. hibah wasiat;
   5. waris;
   6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
   7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang;
   8. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
   9. penggabungan usaha;
   10. peleburan usaha;
   11. pemekaran usaha; atau
   12. hadiah; dan
2. pemberian hak baru karena:
   1. kelanjutan pelepasan hak; atau
   2. di luar pelepasan hak.

Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud meliputi:

1. hak milik;
2. hak guna usaha;
3. hak guna bangunan;
4. hak pakai;
5. hak milik atas satuan rumah susun; dan
6. hak pengelolaan.

Dikecualikan dari objek BPHTB meliputi Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan:

1. untuk kantor pemerintah, pemerintahan daerah, penyelenggara negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik Daerah;
2. oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. untuk Badan atau perwakilan lembaga internasional dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas Badan atau perwakilan lembaga tersebut yang diatur dengan peraturan menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan;
4. untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
5. oleh orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
6. oleh orang pribadi atau Badan karena wakaf;
7. oleh orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah; dan
8. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kriteria pengecualian objek BPHTB bagi masyarakat berpenghasilan rendah yaitu untuk kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Bupati.

Kriteria tertentu sebagaimana dimaksud diselaraskan dengan kebijakan pemberian kemudahan pembangunan dan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang diatur oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat.

Subjek Pajak :

Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Wajib Pajak :

Wajib Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

 

Dasar Pengenaan Pajak :

Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek Pajak sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai Pajak dan Retribusi.

Nilai perolehan objek Pajak sebagaimana dimaksud ditetapkan sebagai berikut:

1. harga transaksi untuk jual beli;
2. nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah; dan
3. harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

Dalam hal nilai perolehan objek Pajak sebagaimana dimaksud tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB-P2 pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB-P2 pada tahun terjadinya perolehan.

Besarnya nilai perolehan objek Pajak tidak kena Pajak ditetapkan sebesar Rp. 80.000.000,00 (delapan puluh juta rupiah) untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah.

Dalam hal perolehan hak karena hibah wasiat atau waris yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris, termasuk suami/istri, nilai perolehan objek Pajak tidak kena Pajak ditetapkan Rp. 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

Tarif Pajak :

Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan sebesar 5% (lima persen).

Cara Perhitungan Pajak :

Besaran pokok Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan dasar pengenaan pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Masa Pajak :

Saat Terutang Pajak :

Saat terutangnya BPHTB ditetapkan pada saat terjadinya perolehan tanah dan/atau bangunan dengan ketentuan:

• Pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli untuk jual beli.
• pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk tukarmenukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan/atau hadiah.
• pada tanggal penerima waris atau yang diberi kuasa oleh penerima waris mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan untuk waris.
• pada tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim.
• pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak.
• pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru di luar pelepasan hak.
• pada tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang.

Dalam hal jual beli tanah dan/atau Bangunan tidak menggunakan perjanjian pengikatan jual beli maka saat terutang BPHTB untuk jual beli adalah pada saat ditandatanganinya akta jual beli.

Wilayah pemungutan BPHTB yang terutang merupakan wilayah Daerah tempat tanah dan/atau Bangunan berada.

Pembayaran :

BPHTB yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak .

Pembayaran dapat dilakukan di Teller/ ATM/ M-Banking Bank Jatim.

Pelaporan :

Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris wajib:

• meminta bukti pembayaran BPHTB kepada Wajib Pajak, sebelum menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• melaporkan pembuatan akta atas tanah dan/atau Bangunan sebagaimana kepada Bupati paling lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

Dalam hal Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris melanggar, dikenakan sanksi administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara wajib:

1. meminta bukti pembayaran BPHTB kepada Wajib Pajak sesuai ketentuan peraturan perundang undangan; dan
2. melaporkan risalah lelang kepada Bupati paling lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara yang melanggar ketentuan, dikenakan sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Tata cara pelaporan bagi pejabat diatur lebih lanjut dengan Peraturan Bupati.

Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB.